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    (2)心連心裝飾 · 分享 | 新房交付,你必須要知道的重要事項。!

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    2020-7-15 11:26| 發布者: 心連心裝飾| 查看: 647| 評論: 0

    39.政府相關部門有權解散業委會嗎?

    業委會是業主自治的經濟組織,只要依法依規選舉產生,依法依規開展工作,政府相關部門無權散散業委會。但業委會在工作存在違法違規的情形時,政府相關部門有權予以指導和糾正,業委會不得從事與物業管理無關的工作。


    40.房產局不備案影響業委會的法律地位嗎?

    房產局不備案不影響業委會的法律地位。備案屬于告知性行為,不是行政審批,只要業委會是依法選舉產生,達到法定條件,就取得合法地位。業委會沒有備案表,全國多數法院都通過審查其產生的選舉資料的完整性來作出認可或否認,但長沙地區的法院要求在備案表才認可,這增加了業委委的義務,增加了小區維權的難度。



    41.業委會成員可以領取津貼嗎?

    由于業委會是業主自治組織,業委會開展工作會產生相應的費用支出,業委會成員要為業委會的工作長期地付出大量的時間、精力,可以領取相應的工作津貼。

    業主大會和業委會的工作經費由全體業主負擔?梢杂蓸I主分攤,可以由小區的公共收益中列支。


    42.物業可以對小區地面停車收取費用嗎?

    物業公司對小區地面停車收費,應在前期管理規約中約定,或征得過半業主同意。業主大會成立后,收取地面停車費應經過業主大會表決同意。


    43.地面停車免費方式可取嗎?

    小區地面停車是否免費,由業主大會(業委會)根據小區的具體情況確定,如果停車位充分,鼓勵對業主實行停車免費,如果小區停車位緊張,可以適當收費,以便合理管理和規范停車。

    但筆者認為,地上車位屬于全體業主,如完全不收費,勢必形成有車的業主侵蝕沒車業主的合法權益,理應適當收費;同時,收取費用可用于公共設施維護,即體現公平,又能增加公共收益。


    44.業主不交物業費就不能競選(當選)業委會委員嗎?

    般來說,交納物業費與競選(當選)業委會委員沒有直接關系。交納物業費是基于物業服務合同約定的義務。

    《小區管理規約》或《業主大會議事規則》如約定:欠交物業費的業主不應成為業委會候選人的,則欠費業主不能成為業委會候選人。因為《小區管理規約》和《業主大會議事規則》都是小區業主自我約束、自我管理的法律文件,對全體業主有約束力。


    45.物業公司加收電梯費合法嗎?

    不合法,因為電梯的用電、日常維護等費用都包含在物業費中,電梯如需大中維修,要依法定程序動用維修資金。



    46.老物業以物業費未結清為由,拒絕退出小區怎么辦?

    物業服務合同到期,業委會代表業主大會與新的物業公司簽訂新的物業服務合同后,老物業不得以物業費未結清為由,拒絕退出。如果拒絕退出,一是業主有權拒絕向老物業公司交物業費,二是向物業管理部門反映,要求對老物業公司予以查處,三是向人民法院起訴,要求老物業退出。但業委會應當在簽訂物業合同時通過懲罰性條款和引入第三方監管的方式來應對和處理新老物業交接問題。


    47.物業對業主家中維修項目可否收費?

    可以。但應當公示收費項目和收費標準或與業主協商有償收費。


    48.前期物業合同自業委會成立后即自動終止了嗎?

    前期物業合同不是自業委會成立后自動終止,而是業委會成立后與物業公司簽訂物業服務合同生效的,前期物業合同終止。


    49.物業公司以暫停服務手段要求漲物業費怎么辦?

    物業公司以暫停服務手段要求漲物業費的行為既違法,又違。業委會應據理力爭,同時做好相應準備,以應對可能出現的突發情況。業委會可以要求物業公司進行整改,如果整改達不到要求或物業公司拒不進行整改的,業委會也可以直接召開業主大會解除物業合同,解聘物業公司。

    業委會可以在簽訂物業合同時通過懲罰性條款和引入第三方監管的方式加強對物業進行監督。


    50.開發商有義務向業委會移交物業資料嗎?物業資料包括哪些?

    因為開發商與前期物業交接時,小區還沒有業委會,因些《物業管理條例》規定:在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向前期物業服務企業移交下列資料:

    (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

    (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

    (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    (四)物業管理所必需的其他資料。

    物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。



    51.小區垃圾是由物業公司清運的嗎?

    根據長沙市的相關規定,已經不再向物業公司收取垃圾清運費。但將小區的生活垃圾運到垃圾站的費用由物業公司承擔。


    52.小區更換前期物業要取得開發商同意嗎?

    不需要。更換物業公司是法律法規賦予業主大會的權利,開發商無權干涉。


    53.前期物業合同未到期,就不能更換物業公司嗎?

    可以更換。目前,有的開發商為了牟取利益,將前期物業合同定的時間很長,并且以前期物業合同未到期為由,阻礙業主大會更換物業公司。根據相關法律法規的規定,小區業委會代表業主大會與物業公司簽訂服務合同后,則前期物業合同終止。


    54.老舊小區未安裝監控是物業公司的責任嗎?

    不是。物業公司相當于小區管家,他沒有義務為小區建設基礎設施。


    55.社區可以代替業委會招標選聘物業嗎?

    選聘物業公司是《物權法》、《物業管理條例》賦予業主大會和業主委員會的權利,一般情況下社區不能代替業委會招標選聘物業公司。如果因為客觀原因未選舉產生業委會,或業委會成員不足半數的,在新的業委會選舉產生前,社區居委會可以代行業委會的職責。如在物業公司突然退出小區時,社區還可以臨時選聘物業公司進入小區提供服務。



    56.什么情況下業主可以自治?

    一般情況下小區規模比較小,戶數不多,只有數百戶,業主權利意識強,參與小區事務積極性高,有比較好的自治團體的,經小區業主共同決定,可以開展物業自管,在“互聯網+”時代,通過科技的助力,很多大小區也嘗試物業自治,并且取得了很好的效果。


    57.積極參與籌備業委會,可是有人背后說我“無利不趕早”怎么辦?

    成立業委會是一件有利于整個小區集體利益的大事,而任何一件事情涉及到集體利益的時候,總會有各種各樣的反對聲音,有的甚至是“賊喊捉賊”。

    俗話說:身正不怕影子斜,所以應該放平心態,堅持正義。只要你堅持公益原則,堅持奉獻精神,要相信群眾眼睛是雪亮的,日子久了業主們一定會看到你的仁心!


    58.物業招標完成了,新物業不積極參與交接怎么辦?

    業委會應當提前預防這一問題的出現,在物業合同中約定,交接工作由新老物業直接交接,業委會代表業主進行監督,約定合理時間內不能完成交接,業委會有權解除合同。


    59.業委會如何申請組織力構代碼證?開通對公賬戶?

    業委會可以持備案通知和主任的身份證到長沙市技術質量監督局申請機構代碼證,取得機構代碼證后。憑備案通知和代碼證即可在銀行開辦對公賬戶。


    60.小區結建人防工程的使用權和收益權歸誰享有?

    ​《人民防空法》規定了“誰投資,誰受益”的原則。開發商的投資成本隨著商品房的銷售,都轉嫁給了業主,在商品房開發的第三階段,開發商的權利已經用盡,業主才是整棟建筑區劃的真正投資者。因此,地下人防工程的使用權和收益權,理所當然歸業主所有。



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